Выбери меня!

Для покупателей недвижимости сегодняшнее состояние рынка — просто праздник какой-то. Располагая «живыми» деньгами хотя бы на первоначальный взнос, можно позволить себе выбирать — о городе ли речь или о загороде. Продавцы в обратной ситуации, и особенно это заметно на рынке коттеджей: желающих продать здесь намного больше, чем желающих купить.

Насколько этот перекос существенен в различных ценовых сегментах, что делать желающему «продать что-нибудь ненужное» (здесь: низколиквидный загородный объект) и есть ли сейчас особенный спрос на какой-то вид загородного предложения, редакция НиЦ разбиралась вместе с экспертами рынка.

«Загородный рынок остается рынком покупателя. А это сулит значительные затруднения для потенциального продавца. Сейчас крайне важно предложить широкий ассортимент форматов, возможностей и опций под притязательные запросы покупателей. Причем основной спрос сосредотачивается в сегментах эконом и комфорт», — говорит Евгений Клец, начальник управления продаж проекта «Истринская долина». «Загородный рынок все еще инертный —застройщики не успевают подстроиться под требования покупателя, и предложение представлено достаточно большим количеством (больше, чем нужно покупателю) домов и участков», — говорит Илона Карягина, коммерческий директор RDI.

«Ситуацию на загородном рынке можно охарактеризовать словосочетанием „относительное затишье“, — рассказывает Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК „САПСАН“. — Относительное оно потому, что зависит от периода, по сравнению с которым мы оцениваем текущую ситуацию. Если сравнивать с периодом до 2014 года, то рынок на спаде, а по сравнению с 2015 или 2016 годом — это затишье (стагнация): спрос на протяжении последних двух лет не претерпевал каких-либо существенных изменений, оставаясь на стабильно невысоком уровне». То есть хуже за последние два года не стало, но и лучше — тоже. А в целом спрос невысокий и восстанавливаться пока не обещает.

Изменения тем не менее есть, и коснулись они наиболее востребованного продукта. Если в кризис 2009 года это были участки без подряда (УБП), сейчас они, напротив, стремительно теряют популярность. «Трендом 2017 года является преобладание готовых домов в структуре спроса покупателей, тогда как в прошлом году львиную долю среди сделок с загородной недвижимостью составляли участки без подряда. Сегодня мы видим переориентацию спроса в сторону готового загородного жилья, и связано это с тем, что покупка готового дома сегодня обойдется дешевле, чем приобретение участка и самостоятельное строительство на нем», — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Данные подтверждаются и статистикой сделок «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: в 2016 году на долю УБП в компании приходилось 47% сделок, а по итогам первого полугодия 2017-го показатель снизился до 31%. Доля коттеджей сейчас составляет 44%. С начала года вырос и спрос на дачи, отмечает Владимир Яхонтов (с 9% до 19% сделок в компании). Доля таунхаусов остается стабильно невысокой: 6% сейчас и 5% — в 2016 году.

Итак, в массовом сегменте покупатели переориентировались на готовые дома. Второй характерный признак спроса-2017 — растет доля сделок с привлечением ипотеки. «На примере наших проектов можно сказать, что за последние годы изменились источники средств покупателей, — рассказывает Максим Сухопаров, бизнес-директор компании Optiland. — Если в предыдущие годы сделки совершались за счет накопленных покупателями средств, то на сегодняшний день количество таких сделок стремится к нулю. А вот количество сделок с применением ипотечного займа превысило 50% от общей массы. Также растет количество клиентов, которые приобретают загородную недвижимость за счет средств, полученных от продажи городских квартир на вторичном рынке, и переезжающих в коттеджные поселки для постоянного жительства, выбирая более просторную жилую площадь». Владимир Яхонтов также отмечает рост доли ипотечных покупателей — по его словам, в основном это линейный персонал с фиксированной окладной частью. На покупателей с полной суммой на руках в компании приходится не более 11% сделок. Средний бюджет покупки тоже снижается. «Коттеджи в 2017-м продавались на 26% дешевле, чем в 2016-м, и по стоимости практически сравнялись с ценой таунхаусов, — рассказывает эксперт. — Бюджет покупки таунхаусов также снизился — на 14%. Бюджет покупки участков без подряда в сравнении с 2016 годом снизился на 22% — до 4 250 000 руб».

Что же делать продавцу при сегодняшнем состоянии рынка? Вроде бы понятно — снижать цену. А как сильно? «Ситуация на загородном рынке для потенциального продавца зависит от характеристик его недвижимости. Если это кирпичный дом, построенный 10 лет назад, с одним санузлом на третьем этаже, с устаревшими планировками и ремонтом, придется продавать дом по цене участка, на котором он расположен, — поясняет Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank. — Для владельцев современных домов, правильной формы, с хорошей архитектурой, ремонтом, планировками и удачным местоположением, напротив, ситуация благоприятная. Ликвидных объектов на элитном загородном рынке мало, и при адекватной цене они могут продаваться за короткий срок — в течение 3–6 месяцев».

Оценивая ситуацию с точки зрения продавца загородного объекта, отмечает Владимир Яхонтов, важно отметить следующие основные факторы, характерные для рынка вторичного загородного жилья сегодня:

- Переизбыток предложения. На вторичном рынке сейчас экспонируется порядка 25 тысяч объектов, включая коттеджи, таунхаусы, участки.

- Падение спроса. Падение покупательской активности вполне логично и объясняется, в первую очередь, ухудшением экономической ситуации в стране и «обеднением» населения.

- Ценовая конкуренция со стороны объектов первичного рынка. Застройщики имеют больше возможностей привлечь покупателей, предлагая им различные скидки, акции, рассрочки по платежам. Все это способствует частичному перетеканию спроса со вторичного рынка на первичный.

«Большинство сделок (93%) сегодня совершаются с дисконтом от первоначальной цены. В экономклассе средний дисконт составляет 10–15%, в бизнес-классе может доходить до 20–30%. Что касается высокобюджетной недвижимости класса премиум и люкс, то здесь скидки достигают 40–50% на отдельные объекты», — говорит эксперт. Вот к такому, в среднем, дисконту относительно той цифры, которую по меркам 4–5-летней давности можно было бы считать справедливой, продавцу сегодня и стоит готовиться.

На высокобюджетном рынке спрос есть, но тоже со своими нюансами. «Активность на рынке стабильная, но только в нижнем и среднем ценовом сегменте для элитки. Сейчас продать дом стоимостью свыше $5 млн достаточно сложно, даже если у него адекватная цена, он находится в правильном месте и качественно построен. В отличие от ситуации, которая была еще пару лет назад — продать можно было все, если цена хорошая по сравнению с конкурентами, — рассказывает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. — Тяжело продаваемы высокобюджетные объекты в принципе, а если дорогая качественная отделка выполнена более 5 лет назад — особенно. Единичные покупатели в высоком ценовом сегменте выбирают из новых домов».

Инна Лещинер, директор по развитию департамента загородной недвижимости Kalinka Group, отдельно отмечает высокий спрос на Рублево-Успенском шоссе: «75% потенциальных покупателей в данной локации хотят приобрести готовый дом, но сталкиваются c тем, что дома на Рублевке морально устарели за 15–20 лет, прошедшие с момента их постройки. Крупные застройщики новых проектов на рынок не выводят, а в самых популярных поселках Рублево-Успенского шоссе свободных домов под ключ практически не осталось. Поэтому рынок с благодарностью принимает предложения о продаже качественных домов, построенных недавно, с достойным ремонтом и минимальной необходимостью переделки».

«В сегменте коттеджей самая популярная площадь — до 500 кв. м. В сегменте земельных участков наибольшей популярностью у покупателей пользуются более компактные участки, — говорит Алексей Трещев. — Мы отмечаем сокращение площади продаваемых участков. Так, если в I полугодии 2016 года средняя площадь проданных участков была равна 25 соткам, то по итогам первых 6 месяцев 2017 года данный показатель снизился до 19 соток. В I полугодии 2017 года 70% всех проданных земельных участков было площадью до 20 соток. Основная часть сделок с таунхаусами проходит с объектами площадью порядка 300 кв. м».

Основные советы продавцам, по словам эксперта, таковы:

- снижайте цены, если срок экспозиции превышает год,
- делайте качественный ремонт,
- работайте с профессиональными консультантами, которые помогут быстрее продать объект.

Ольга Бахметьева приводит свой список советов продавцу, ориентированный на верхний ценовой сегмент рынка:

- Во-первых, в первую очередь нужно посоветоваться с грамотным риелтором и определить адекватную рыночную стоимость. Не нужно ориентироваться на объявления о продаже аналогичных объектов: зачастую по описанию непонятны все преимущества и недостатки предложения. Только агенты обладают информацией о финальной цене продажи аналогичных домов, иногда эта цена сильно отличается от рекламной.

- Если участок большой и его можно разделить на несколько маленьких — лучше это сделать заранее и предлагать меньшие площади. Вероятность продажи будет выше.

- В некоторых новых поселках есть много предложений под отделку, но мало «под ключ». В таких местах рекомендуем не ждать продажи дома, а выполнить внутреннюю отделку, тогда дом можно будет продать быстрее и выгоднее. Только, конечно, надо посоветоваться со специалистами рынка, что чаще ищут покупатели, если подобного опыта еще не было ранее.

- Если объект представляет собой старый фонд, и ценности в отделке и мебели особой нет, то лучше вывезти всю мебель и освободить пространство дома. При возможности — сделать легкую «косметику». Еще один хороший выход для домов «под ключ», по разным причинам долго не продающихся, — рассмотреть возможность сдачи в аренду. Дома определенной категории можно сдать выгоднее, чем продать.